2011年11月1日,西安市未央區人民法院在紅光路石家花園小區(小產權房),公開審理住戶李彥輝與房屋銷售方房屋糾紛一案。法庭駁回李彥輝莊臣的上訴,並稱國家沒有針對小產權房出台相關法律規定本報記者寧峰攝
名詞解釋:小長灘島產權房
  是指在農民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證由鄉政府或村委會頒發。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證,購房合同國土局、房管局也不會給予備案。其所謂的產權證並不能讓房產具備真正合法有效的建築設計產權。
  十八屆融資三中全會昨日開幕,在民眾對改革的期許中,“住得起房子”是重要一條。
  國務院發展研究中心給十八屆三中全會提交的“383”改革方案找房子中提出:“對已經形成的小產權房,按不同情況補繳一定數量的土地出讓收入,妥善解決這一歷史遺留問題。”
  這個方案讓買了小產權房或者考慮買小產權房的人燃起希望,然而全國數十億平方米的小產權房真的有望正名嗎?西安小產權房的現狀如何呢?
  “383”方案解讀之五
  目前全國小產權房總量或已超過70億平方米
  若按100平方米/套計算相當於全國有7000萬套小產權房
  以每戶三口人計算相當於居住了2.1億人口
  據《中華工商時報》
  西安市民周興權最近很糾結。
  “果斷下手還是再觀望一下?我真的拿不准。”他點著一根煙,一臉愁苦,“這個決定可能影響我們家未來十年過什麼樣的日子。”他糾結的是買不買西安城北一處小產權樓盤的房子。
  沒繳納土地出讓金小產權房最大優勢是便宜
  什麼是小產權房?記者近日在西安街頭隨機詢問路人,得到的答案五花八門。
  “就是不能買賣的那種吧?”馬先生有點拿不准。“小產權就是手續不全,是跟正規五證齊全的大產權相對的概念。”“西漂”小鄭大學畢業剛三年,這樣理解小產權房。“小產權是不到70年的房子。我有個朋友買了個40年的,均價比周圍商品房便宜一半。”李先生說。與他同行的趙先生則認為,“小產權房不是拿年限算的,指的是城中村改造的那種房。”
  事實上,小產權房是沒有繳納土地出讓金、沒有土地使用證和預售許可證的房子,購房合同國土局、房管局也不會給予備案。
  “小產權房和城中村改造房也是兩碼事。城改房有不少是手續合規的,和一般商品房沒區別。”長安大學城市研究所所長、陝西省房地產研究會會長王聖學說。
  “我糾結的那個樓盤,說土地的使用年限是70年,但我聽說它的性質還是小產權房。”周興權說他看上的這個樓盤,目前的均價只有4000多元,比周邊其他大產權樓盤要便宜40%左右。“配套啥都挺方便,又離地鐵近。我真是看上了。現在就是不知道政策會怎麼變,我怕到時候再一補繳土地出讓金,價錢就跟其他房差不多了。”
  專家稱西安現有住宅中小產權房占兩三成
  西安的小產權房也著實不少。根據記者通過多種途徑查詢後的不完全統計,僅目前在售的就有41座樓盤,主要分佈在二環外、三環內,北郊最多;樓盤有大有小,有些還地處繁華,配套完善。
  那麼,從1995年就開始萌芽的小產權房,到現在一共有多少呢?無論是國土部門還是房管部門,都不掌握這個“政策外的數字”。深諳本地房地產情況的王聖學說,“在西安現有住房裡大概占到20%~30%,不會再少了。”“過去不承認,但是管不了,所以基本上是聽之任之。”
  小產權房要轉正怎樣補繳費用是焦點
  一直以來,小產權都被認為不合法,多年來多次整頓、清理。記者查詢發現,從2010年至今,相關部門至少9次公開表示要“清理”或“治理”。西安市也曾出台規定,稱手續不全房產,如果被遷,分文不賠。但除了北京等少數地方有過強硬的動作外,多年來全國一直難有進展。
  “強行取締、硬壓不是辦法。”王聖學認同“383”方案表現出的動向,“光堵不行,要疏才對。像西安,以前已經出現過很多很大的小產權樓盤,難道都能一股腦拆掉?”
  儘管“383”方案被認為相當接近高層意向,但正式形成政策落地,卻註定不是一件很簡單很快捷的事。復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑認為,小產權房轉正會需要相當一段時間和許多工作來落實。“先期只可能是一定範圍內試點,大概4到5年後才會逐步全面推開。”
  王聖學認為,怎樣補繳費用是個問題。“開發商做完項目可能都不知道跑哪了,找他們回來補繳相關的出讓金、稅費,估計很難。那麼讓購房者補繳,這裡面就會出現分歧。”“想賣房的應該願意轉正,畢竟身份合法了什麼都好說;但只想自住的,怕是會覺得繳起來沒必要。”本版稿件除署名外由本報記者楊昊霆採寫
  3問小產權房
  繳錢“轉正”錢誰繳?
  10月,南京市大型小產權房項目——七彩星城小區的項目單位補繳7000餘萬元土地出讓金,取得了國有土地使用證,小區“轉正”。
  城鎮居民購買小產權房,不但背著違法之名,還要承受很多風險。記者訪問西安十餘位小產權房業主,得到的關鍵詞包括“質量差、環境差、物業差、配套一般、容積率高”等,除了普遍認同“地段不錯、交通便捷”外,促使他們購買的最重要原因是“價格低”。如果沒了這個因素還願意買嗎?90%的答案是否定的。
  他們各自的購房價格,普遍只有同期同地段商品房的1/2甚至1/3。已在城西一小產權樓盤住了5年的安先生說,髒亂吵、治安差,他都無所謂,就是擔心哪天被拆而無家可歸,“到底住得不踏實。”但要交錢轉正,“那得看錢多少,值不值。”
  “方案說‘一定數量’,就算出讓金、稅費只讓補繳一半,多少人願意,情況都還不一定呢。”長安大學城市研究所所長、陝西省房地產研究會會長王聖學說。
  現在趕緊買房等漲?
  小產權房“轉正”消息出現後,北京周邊有小產權房一個月漲價千元;深圳投資客四處買小產權房,很多人都認為不可能拆除、風險不大。
  記者查詢西安在售小產權房樓盤的售價,發現普遍波動不大。糾結現在買不買小產權房的周興權,屬於打算自住的,但他怕補繳出讓金、稅費後,房子不再便宜;而那些有意買低等漲的市民,又想賭政策利好帶來的差額。但專家並不建議這樣做。“現在購買還是有風險,因為變數很大。一直強調構建公平的這一屆高層,如果真的出政策,不可能讓正規、守法的人吃虧。”復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑說。王聖學也認為,抱著投資甚至投機目的,最好還是慎重。
  “轉正”會影響房價?
  中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌認為,小產權房轉正令土地供應主體增加,打破政府壟斷局面,可以平抑房價和地價。
  “應該會對房價有抑製作用。不論是激勵小產權房轉正入市,還是有條件地把質量過關、違規不嚴重的小產權房納入保障房、公租房體系,都會起到調控作用。”陳傑說,除現有的一部分嚴重違章的或者存在較大安全隱患的會被拆除,其他的還是有轉正的希望。不過在王聖學看來,對市場的影響不會很明顯。“轉正牽扯的總量不會太大,畢竟購買者多是低收入階層,主要是自住。”
  “其實小產權房轉正有望,傳遞出的更重要的信息是,高層遲早會讓宅基地入市。”陳傑意味深長地說。   (原標題:小產權房 真能轉正嗎(圖))
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